规划高效发展的航空大都市



时间:2016-10-14 11:54来源:未知 作者:wang 点击:

      如今,世界上很多城区都在规划或者实施“航空大都市发展模型”,这一新兴的城市经济发展模型包含了丰富的空间和功能元素。航空大都市模型的空间元素包括:以机场为核心的多样商业中心(航空城市)、机场外部和周边经济长廊、互补商业聚集群以及他们与机场的连通性;其功能元素主要包括:利用机场和其一体化的路面交通设施,将时间敏感型货物与商业服务公司与他们本地或外地的供货商、客户、商业合作伙伴有效联系起来,同时吸引并服务游客及其他休闲旅客。
 
      从这一概念兴起到过去10年间,绝大多数的航空大都市的形成和发展是自然粗放型的,他们大都是基于市场因素、公共基础设施布局以及商业和房地产业的区域化选择而形成。这其中,有些航空大都市为当地的企业和地区带来了积极的经济影响,而有些却发展迟缓,并没有像预期的那样为当地的经济和机场周边区域带来明显的经济效益与发展。
 
      随着越来越多的企业入驻机场地区,各级政府已经认识到:实行规范的航空大都市发展规划将会带来更加高效、积极和持续的发展。同时,这样的规划不仅仅能为机场周边的企业和区域发展带来更多的竞争力、吸引更大规模的商业投资和游客,也能使这些地区吸引更多优秀人才来工作和生活。
 
      正是随着这些规划需求(RTPs)的不断提出,越来越多的咨询公司已经积极提出规划服务,这些签约的咨询公司的咨询团队主要是由土地和交通规划设计人员、建筑师、城市规划人员、机场基础设施和运营规划师构成,但很少有咨询团队将经济学家、商业地产专家、金融投资专家、企业选址因素分析专家等包含在内。于是很多最终做出的规划无外乎是一份详尽的报告,其内容包括漂亮的建筑和城市设计、概念化的土地使用图表和路面交通图,报告也会有诸如“这一商业聚集区应该规划到这里”或“那个工业园区应该规划在那里”或者“这些道路和铁路线需要修建或改建”等建议。这些总体规划团队在设计规划时很少会包含他们在学校里所学到的一个基本原则,即“形式服务于功能”,因为他们所接受的训练和从事的工作主要是为了设计出“形式”,而对于商业基本逻辑、商业地产投资策略等所知有限,而这些商业逻辑和商业地产投资等才是决定一个航空城或航空大都市应该采用哪种形式的关键因素,即这些形式和设计应该满足其经济和商业可行性发展功能的需求。
 
      形成这样不足之处的部分原因在于,规划的需求建议中缺乏足够的视野,这些规划需求往往是由一些十分有经验的机场工作人员、规划师或者政府官员提出,而他们在商业选址决定性因素和投资发展方面却缺乏相应的经验和知识,而这两个方面却是航空大都市发展的基础。因此,他们提供的规划需求主要集中在传统的土地使用、交通、城市规划,有时也会涉及诸如航空预测等机场规划内容。
 
      这样讲并不是说在航空大都市总体规划设计中相关的土地使用、交通设计和城市规划等内容不重要,而是说这些必不可少的设计内容应该和相关的机场经济发展策略、国内市场分析、商业地产需求数据分析等结合在一起,这样才能更好地满足航空大都市的各种功能。简而言之,一份高效的航空大都市总体规划必须包括企业选址和商业投资中所包含的主要经济因素。本文的目的就是为了更好地表述航空大都市总体规划中所包含的经济和策略发展因素。
 
      一、高效的航空大都市策略规划中的五个共同因素
      一份高效的航空大都市总体规划为了实现某一城区的与航空相关实体经济的最优化发展,必须要遵循恰当的设计、投资和发展标准。总体规划里必须包含远见、任务、策略以及能使这些规划和策略真正实现的行动方案。总体规划的一个关键目的就是使得机场和其周边地区吸引更多的航空公司、旅客、物流运营商、时间敏感型生产商和他们的供应链,从而支持商业服务业和商业投资者,而这些都是航空大都市得以发展的基本动力。如何使得航空大都市所在区域吸引上述各种商业投资是一项复杂的任务,它的成功需要高屋建瓴的总体策略规划。更为复杂的是,不同的机场及其周边地区在航空交通运输枢纽地位、经济基础、可用作商业发展的土地、所有权、陆面通达性、土地发展的相关政策等方面都各不相同,而这些因素同时又是决定一个国家(包括合同的执行能力、物流运输能力、基础设施条件、财政规则、资本控制等)或机场地区能否吸引到相关的项目和投资者的关键,也将决定着这一地区的航空大都市发展能否取得成功。所以,策略规划(航空大都市总体规划)必定受到上述不同因素和特定地区条件的影响,这些因素概括起来一共有5个方面:航空商业的市场需求;高效快捷的空中与陆面交通连通性;消费者和股东的意愿与需求;商业地产的发展与管理;吸引投资者和投资。这些相互交织,相互影响的共同因素,都必须在总体规划中得到关注。简而言之,一个总体规划同时也应该是一个可获利的融资性的(富有投资价值的)经济发展计划。
 
      二、高效的航空大都市策略规划要素一:航空商业的市场需求评估
      在研究与策划临空经济区域时,需要对机场下游产业的现存经济基础、现状成因及成长潜力进行详细的理解与解读,这也是航空大都市策划的起点。首先要评估现存商品生产设备及其供应链。同时,亦需对审计、咨询、企业法务、金融、市场营销等生产及商务服务进行评估,且针对其他航空旅行密集型服务部门进行评审,如企业管理部门与旅游行业。除针对临空经济的相关经济特性进行评估之外,策划团队应确定当地劳动力的素质是否可以满足航空大都市规划中各商业部门的需求。如无法满足该需求,则应建议实施人才引进计划。同样,该区域内大学的数量与质量是否可对航空大都市常设的航空技术、生物医学、生命科学、信息与计算机技术、高新制造业及知识型商务服务集群起到支撑作用。最后,该地区的社会环境是否具有足够的吸引力,从而吸引并保留服务于前沿商务部门的青年专业人员或其他知识型员工。该详细信息可为航空大都市管理层提供一幅明晰的总览图,可助其了解规划中的航空大都市地区在航空商务市场需求及其前景方面的现状,并包含航空大都市建设中需要强调与解决的限制与约束,以确保航空大都市建设的成功。同时,该信息可帮助客户方了解该区域内企业的上游供应链及下游客户群体,并指导航空大都市未来如何在航班、旅客、货运及房地产开发等产业中利用该信息优势。
 
      三、高效的航空大都市策略规划要素二:交通的通达性
      高质量交通通达能力是航空经济区域吸引企业入驻的重要原因之一。良好的多模式交通通达能力可使航空大都市企业创造时间经济价值,大大节省与其供应方、客户群及企业合作伙伴间交流与互动所需的时间,尤其是彼此间距离较远的情况。选址机构经常接到投资者、商业地产开发商及设施终端用户的咨询,在其决策于该区域进行投资或设立新的运营机构之前,必然要对机场区域本地及远距离实体交通能力进行考察。因此,航空大都市开发团队必须有能力针对机场区域多模式交通能力进行解释;在与其他投资区位进行比较时,也应熟知本地区的优势。首先是空中交通通达性。空中连通能力的度量标准即机场通航点(市场)数量,以及赴该批目的地的航班起降频次。机场可通达的市场容积大小在某些情形之下也可作为空中连通能力的指标,代表针对全球枢纽进行不间断服务的数量级,一站式空中交通能力也可使机场与世界大部分地区实现连通。由于空中交通能力在吸引全球企业方面具有典型重要性,航空大都市总体规划必须针对机场的相对交通能力做出评估,并对其改善方案提供有效建议。其次是陆面交通通达性。在航空大都市模型中,方案的基本度量标准并非空间或距离,而是通行于机场与其他主要交通节点所需的时间与成本。对于远距离地点之间的连接,航空旅行时间十分重要。总航程时间(地面与空中)甚至更加重要,尤其对于中距离(500千米至1500千米)旅客与货运航班,该用户群体也是构成整个商业空运用户群体的主力军。因此,高效的航空大都市运营需要与高效能高速公路相连通,从而使该区域的经济、居住与旅游休闲要地可快速到达机场。总体规划需要对现存路面交通基础设施及车流量进行全面评估,并以此为基础线提出改善建议。其也需要对总航程时间中出现的各种变数进行测量。对于强时效型企业,交通阻塞点与其他路面运输变数将成为高昂代价。
 
      四、高效的航空大都市策略规划要素三:客户与股东的意愿与需求
      客户与关键利益相关方是航空大都市开发是否能够成功的终极决定者。为获取成功策划并开发航空大都市的关键信息,咨询团队必须针对航空大都市的主要客户与关键利益相关方进行访谈,询问该群体的需求与顾虑,并收集该方面信息。为获取各个群体的广泛回馈,需要建立正式流程,同时,对于现状与流程的改善可使上述群体受到影响,因此,也需筹措关于此方面的行动策划。在制定总体规划的过程中,客户与关键利益方的差别有时难以区分。航空公司、旅客、货物与物流公司、货运商、商业地产开发商、投资方以及商业人才都是航空大都市的客户,但同时也是关键利益相关方。机场是服务于客户的机构。机场城市与航空大都市也是相同的性质。在策划过程的初期,倾听来自于客户群体与关键利益相关方的声音十分必要,总体规划的设计也将受益。与主要客户群体相比,关键利益相关方在机场的运营方面享有利益,可对航空大都市的开发产生重大影响。首先是利益相关方联盟。得到利益相关方的参与只是第一步,使各利益相关方相互结盟更为困难。如果利益相关方未形成联盟关系,在执行航空大都市策划及在其实际发展阶段会面临持续出现的问题。因此,在航空大都市总体规划中,该话题决不可忽视。其次是执法机关。各层政府部门的各执法机关组成了另一个重要利益相关方群体。如航空大都市开发方案需要将较大区域范围内的诸多个人产权地块相融合,以落实基础设施建设与商业开发,则对于土地的重新区划或政府征用将会是必要的(以广大公共利益为中心,由政府对个人产权土地进行强制获取)。再次是环境利益相关方。一项优秀的航空大都市规划应包含良好的环境规划,将负面环境影响降至最低,并逐渐达成可持续发展。
 
      五、高效的航空大都市策略规划要素四:商业地产的开发管理
      航空大都市当中的房地产开发管理是十分必要且具有复杂挑战性的环节,需要站在长远角度进行规划,并且需要专业技能与经验,以及调整投资者、开发商及其商业人才等各方需求的意愿与决心。航空大都市总体规划团队必须考虑到如何将现存经济集群与规划方案相整合,找准需要进行变革的区划管制政策,并针对土地征用策略(如相关)与资本投融资、区位规划,以及投资方、开发商与相关人才所青睐的特定区位营销做出建议。房地产开发管理过程中可折射出航空大都市开发所面临的各种状况。如上所述,机场周围的土地大多为开放性土地,或已被大范围扩建。可能被多方所有,也可能仅属于少量所有人。在通往城市主要区域方面,这些地块可能有良好的高速公路条件与实用交通连接能力,当然也可能十分缺乏这方面的条件。该地块的区划用途可能是航空商业开发,也可能不是。就如同机场自身一样,其周边土地的特征常常是不尽相同的。房地产开发管理必须考虑到,在更长远的时间内,航空大都市各商业功能、企业及商务环境可为航空大都市的成功发展所带来的贡献。
 
      六、高效的航空大都市策略规划要素五:吸引投资者与投资
      航空大都市的投资方包含类目广泛的企业与其他实体机构:银行、私有实体、投资基金(如REIT不动产投资信托)、公私合营企业、主权财富基金,以及多边金融机构,如世界银行,此外还有政府各层级部门。所有实际有效的航空大都市总体规划都需要筹备关于如何吸引投资方与投资资金的战略及建议。从表面来看,吸引投资方是较为直接与简单的。但这需要建立在具有切合其需求的不动产产品,否则投资商谈将无法进行。吸引投资者的难度在于,筹备中的不动产产品是否可同时满足投资方的需求及其投资决策标准。在针对本地潜在投资者进行评价的同时,航空大都市总体规划团队需要对活跃在航空大都市市场的外围投资者进行研究,依据共同特征、需求与决策标准将其细分。而后,团队应以每项细分组别为基准,筹备关于航空大都市市场投放战略的简报(投资备忘录)。总体规划中所包含的这些简报应在投资者细分方面详细描述,阐明其目标,以及最重要的一点——投资方的投资评价标准。在适用情形下,也可建议其他可选的潜在投资者。 
 
      一份切实有效的航空大都市总体规划需要包含潜在投资者及其投资标准,这些内容可以包括在整个产品包之内,形式既可以是对市场投放战略的建议,也可以是附加的投资备忘录。航空大都市的形态将反映其商业开发最终是由市场需求支持型、财务可实现型不动产投资所决定的。如果没有投资者,就没有商业开发,也就不会达成航空大都市的最终形态。投资标准的设定。投资者与投资基金均希望将既有资产长期出租至高品质承租者,并希望其投资可获得满意回报。许多此类资金跟随其开发商与承租者流入新的市场。在投资标准方面,国际基金一般拥有四个典型标准:财务、区位、设计与开发商及物业管理公司的商业技能。如何吸引投资者。航空大都市建设的启动过程中会出现诸多参与,并具有多样性。一旦航空大都市项目启动,需要向国内与国外的投资者宣讲区域内的地产资产及其竞争优势。因此,航空大都市总体规划应当包含销售策略,该销售策略应当对航空大都市即将进行市场投放的各个不动产细分类别的属性及其积极性差异进行解释。
 
      七、切实有效的航空大都市总体规划融合了多个分项规划
      一份切实有效的航空大都市总体规划包含土地使用、交通运输、环境规划,以及传统城市与区域规划中的城市设计与关联要素。同时包含机场规划、航空预测与航路开发相关要素。但是,为了有效引入航空大都市商业与工业发展设想,总体规划必须更加具有综合性、战略性与投资性。商业空间形态服从经济功能,而经济功能则以金融可持续商业投资为基础。因此,一份有效的航空大都市总体规划,必须是一份具有现实意义的并可兑现的经济计划书,能够反映市场状况、航空企业与产业需求,以及公司位置选择与商业地产投资决策深层因素。
 
      为帮助实现这一可兑现的计划书,航空大都市规划者应当证明:航空大都市规划发展的企业与产业,是否存在市场需求并可获得适当劳动力;而且,相对于其他区位而言,航空大都市的空中与地面交通连接性独具优势;客户的声音得到倾听,利益相关方形成联盟;地产开发将在有资历的专业人士指导下创造最高级别的最优地块使用;更为重要的是,投资者、开发商与经济设施终端用户将被吸引至航空大都市地块。
 
      为实现以上内容,总体规划不仅要涵盖航空大都市发展战略,还应包括商业选址私营与公共融资以及商业地产投资等要素。该项规划应当提供开发公共基础设施及私营部门地产所需的粗略资本支出估计。总体规划应当采取必要行动,把投资者、运营商及承租人吸引至商业地产,这将构成航空大都市发展的经济基础。同时,基于对各种航空大都市项目的充足土地与劳动力可获得性、竞争市场分析、一级设施需求与收益预测,向客户推荐功能性集群与特殊商业地产产品。刺激、吸引并联合利益相关者参与,引导他们对地产项目进行投资,人力资源开发以及特别人才招募,建设对高端人才或技术人员具有吸引力的社区包括康乐设施的创建,以及面向公、私投资者进行销售,都是高效航空大都市总体规划的其他重要组成部分。
 
      八、一座理想的航空大都市需要符合的21个条件和标准
      基于对航空大都市成功因素实施的评估,总结出21个带来航空大都市规划成功的条件或标准:1.庞大且不断增长的航空企业数量,支撑着庞大且不断增长的航线数量。2.机场面向全球重要枢纽与门户提供频繁的宽体飞机运输服务。3.就乘客及货物而言,机场的地面交通连接性是快速且可预测的。4.航空大都市相对于替代商业区位的竞争优势显而易见。5.明确的航空大都市价值属性。清晰地体现出它将给客户(投资者、开发商与企业终端用户)、机场以及所在区域带来的益处。6.利益相关方联盟坚定地支持航空大都市计划,包括多重管辖层级中的私营部门与政府机构。7.机场区域的社区支持航空大都市计划。8.建立航空大都市客户服务满意度信息平台。9.为大都市拟定发展的商业及产业项目编制预计损益表。10.基础设施建设长期资本融资结构恰当到位。11.机场的非航空收入显著增长,使较低的落地费与停机收费成为航线扩张的一项激励措施。12.法律与监管环境透明,并具有可预测性。13.海关清关与出入境管理运作快速高效。14.对新开发项目,存在充足的最高级别及最优功能的充足区划土地。15.投资者看好航空大都市的营利性,认为它符合其投资标准并具有未来发展潜力。航空大都市明晰的未来需求驱动因素符合其投资标准。16.上游供应商与下游客户将航空大都市视作一个追随制造商落户的机会,从而形成特定行业集群。17.航空大都市拥有生产服务公司,它们不仅可以支持当地制造商,也可以为距离较远但能便利通达机场的客户提供支持。18.优质酒店、餐饮、零售、贸易与展览设施一应俱全。针对航空大都市居民的教育与卫生保健设施、各层次住房、休闲场所,应有尽有。19.完善成形的航空大都市发展组织,配备专职人才且预算充足,能够协调各方努力并指导发展。20.综合性航空大都市宣传战略已经落实到位,能够定期向本地、本国及世界讲述自身发展故事。21.航空大都市计划由一位备受尊重的业界翘楚牵头主持。该人士眼界开阔,知道如何创造成功,并了解必要的个人与机构网络配置以吸引所需资源。
 
      一座理想的航空大都市需要符合上述所有条件与标准。据我们所知,仅有少量现存及计划建设的航空大都市符合上述大多数条件与标准。一份有效的总体规划应对照这21条标准,对处于研究中的潜在航空大都市进行衡量。如总体规划严重偏短,特别在最关键因素方面,那么实现总体规划的前景是惨淡的。然而,如确定潜在航空大都市未来能够符合大多数标准,即使目前在某些方面存在欠缺,那么航空大都市总体规划亦必须明确筹划在未来可达到这些标准的行动步骤。否则,具有真正航空大都市潜力的机场区域,可能永远无法发挥其应有的潜力。(作者:约翰·卡萨达   本文节选自《区域经济评论》2016年第5期)